Vad är en oäkta bostadsrättsförening?
En oäkta bostadsrättsförening är en förening som inte uppfyller det så kallade verksamhetskravet i inkomstskattelagen (IL 2 kap. 17 §). Enkelt uttryckt: föreningen har för mycket verksamhet som inte är bostäder åt egna medlemmar.
En äkta bostadsrättsförening uppfyller kravet – minst 60 procent av fastighetens totala yta används för bostäder som upplåts till medlemmarna. Klarar föreningen inte den gränsen klassas den som oäkta, och då förändras skattebilden rejält för alla som bor där.
Oäkta föreningar uppstår vanligast i äldre stadshusföreningar från 1900-talets mitt, eller i fastigheter med stora kommersiella lokaler i bottenvåningarna. Det kan också handla om föreningar som hyr ut lokaler till externa hyresgäster i sådan utsträckning att bostadsandelen sjunker under 60 procent.
Så räknar du ut om din förening är äkta eller oäkta
Beräkningen är enkel i teorin. Du delar den yta som används för bostäder åt medlemmar med fastighetens totala yta. Överstiger bostadsandelen 60 procent är föreningen äkta.
Ta ett konkret exempel: en förening har en fastighet på totalt 1 000 kvadratmeter. Av dessa är 700 kvm bostäder som upplåts till medlemmar och 300 kvm är kommersiella lokaler som hyrs ut externt. Bostadsandelen är då 70 procent – föreningen är äkta.
Men ändra siffrorna lite: 550 kvm bostäder och 450 kvm kommersiella lokaler. Nu är bostadsandelen 55 procent, och föreningen är oäkta. De 5 procenten under gränsen får stora konsekvenser för de boende.
Gemensamma utrymmen som trapphus och tvättstugor räknas normalt inte in i bostadsytan. Det är enbart ytan som faktiskt upplåts med bostadsrätt till medlemmar som räknas på plussidan.
Skattemässiga skillnader – äkta och oäkta förening
Här är kärnan i problematiken. En oäkta förening beskattas som ett vanligt aktiebolag – inte som en äkta BRF. Det innebär att föreningen betalar full bolagsskatt på sina överskott, till skillnad från en äkta förening som har betydligt mer gynnsamma skatteregler.
För dig som bor i en oäkta förening tillkommer dessutom bostadsförmånsbeskattning. Du anses ha fått en förmån av att bo där, och den förmånen ska tas upp som inkomst i deklarationen. Det är ungefär som om din arbetsgivare betalat din hyra – du beskattas för värdet.
Förmånsvärdet beräknas utifrån marknadshyran för din lägenhet, minus den faktiska avgiften du betalar till föreningen. Skillnaden är förmånsvärdet du beskattas för. Bor du i en populär stad kan det röra sig om tiotusentals kronor per år i extra skatt. Du kan läsa mer om skatteregler i bostadsrättsförening för en bredare genomgång av hur beskattningen fungerar generellt.
Nedan ser du en jämförelsetabell som sammanfattar de viktigaste skillnaderna:
- Föreningens beskattning: Äkta BRF – schablonbeskattning. Oäkta BRF – bolagsskatt som aktiebolag.
- Förmånsvärde för boende: Äkta BRF – ingen bostadsförmånsbeskattning. Oäkta BRF – förmånsbeskattas på mellanskillnad mot marknadshyra.
- ROT-avdrag: Äkta BRF – tillgängligt. Oäkta BRF – inte tillgängligt.
- Uppskov på reavinst: Äkta BRF – möjligt. Oäkta BRF – inte möjligt.
- Vinstbeskattning vid försäljning: Äkta BRF – 22 % på vinst. Oäkta BRF – beskattas som onoterade andelar.
ROT-avdrag och andrahandsuthyrning i oäkta förening
ROT-avdraget är ett populärt sätt att sänka kostnaden för renoveringar. Men det förutsätter att du bor i en äkta bostadsrätt. I en oäkta förening räknas ditt boende inte som en kvalificerad bostadsrätt i skattehänseende – och då faller rätten till ROT bort.
Planerar du att renovera köket eller badrummet i en oäkta förening? Räkna med att betala hela notan utan statlig rabatt. Det kan göra en skillnad på 30–50 000 kronor på en normalrenovering.
Vid andrahandsuthyrning gäller i princip samma tillståndsregler som i en äkta förening – du behöver styrelsens godkännande. Men de skattemässiga konsekvenserna skiljer sig. Eftersom ditt innehav redan hanteras som andelar i ett onoterat bolag kan hyresinkomster behöva redovisas på ett annat sätt. Rådgör med en skatterådgivare om du planerar att hyra ut.
Sälja bostad i en oäkta bostadsrättsförening
Det är vid försäljning som den ekonomiska skillnaden verkligen biter. Säljer du en andel i en oäkta förening behandlas vinsten inte som en vanlig bostadsrättsförsäljning – den hanteras som kapitalvinst på onoterade andelar.
Det praktiska problemet? Du kan inte begära uppskov på reavinsten. Uppskovsreglerna gäller enbart för äkta bostadsrätter. Det innebär att du måste ta upp hela vinsten till beskattning det år du säljer, oavsett om du köper en ny bostad direkt efteråt.
På en vinst om 500 000 kronor innebär det en skatteräkning på uppåt 75 000–100 000 kronor som inte går att skjuta på framtiden. Det är pengar du måste ha tillgängliga när du säljer.
Avdragsreglerna för förbättringsutgifter liknar i viss mån de för aktier, inte de för bostadsrätter. Det påverkar hur du får dra av renoveringskostnader mot vinsten.
Byter föreningen status från äkta till oäkta under din innehavstid uppstår en extra komplikation. Skatteverket kan behöva göra en tidsproportionell beräkning, och det kan påverka hur stor del av vinsten som beskattas under respektive period. Ta hjälp av en revisor om det skett en statusändring under ditt ägande.
Det här bör du kontrollera innan du köper
Som köpare av en bostadsrätt bör du göra en enkel kontroll av föreningens status innan du skriver på kontraktet. Det tar inte lång tid och kan spara dig stora summor.
Börja med årsredovisningen. Titta efter hur föreningens fastighet är fördelad – finns det stora kommersiella lokaler? Hur stor del av ytan är bostäder? En välskött förening redovisar ofta ytfördelningen tydligt.
Kontakta styrelsen direkt och fråga rakt ut: är föreningen klassad som äkta eller oäkta av Skatteverket? En seriös styrelse ska kunna svara på den frågan. Du kan också kontakta Skatteverket för att verifiera föreningens skattemässiga status.
Glöm inte att kontrollera att föreningen har en aktuell fastighetsförsäkring för BRF – det är en grundläggande del av due diligence som många köpare missar.
Praktiska tips för att undvika att föreningen blir oäkta
Som styrelseledamot bär du ett ansvar för att bevaka ytkvoterna. Gör det till en årlig rutin att räkna igenom hur fastighetens yta är fördelad – helst i samband med bokslutet.
Om föreningen riskerar att passera 60-procentsgränsen finns konkreta åtgärder att ta till. Avveckla kommersiella hyreskontrakt om möjligt, eller undersök om lokaler kan byggas om till bostäder. En ombyggnation kräver tillstånd och tar tid – börja processen tidigt.
Konvertering från oäkta till äkta är möjlig, men kräver att föreningen faktiskt uppfyller verksamhetskravet. Det räcker inte med en pappersändring – den faktiska ytfördelningen måste ändras. Styrelsen bör dokumentera alla beslut och förändringar noggrant, vilket också berör GDPR och styrelsens ansvar i bostadsrättsföreningen när det gäller hantering av uppgifter om hyresgäster och lokaler.
Anlita gärna en revisor eller skatterådgivare om ni är nära gränsen. Några kvadratmeter kan avgöra om föreningen är äkta eller oäkta – och den skillnaden påverkar alla boende direkt.
Vanliga frågor om oäkta bostadsrättsförening
Vad är skillnaden mellan en äkta och oäkta bostadsrättsförening?
En äkta förening uppfyller verksamhetskravet – minst 60 procent av fastighetens yta används för bostäder som upplåts till medlemmarna. En oäkta förening klarar inte det kravet, vilket leder till sämre skattevillkor för de boende: förmånsbeskattning, ingen rätt till uppskov och beskattning som onoterade andelar vid försäljning.
Hur beskattas en oäkta bostadsrätt?
De boende förmånsbeskattas på mellanskillnaden mellan marknadshyra och faktisk avgift. Föreningen betalar bolagsskatt som ett vanligt aktiebolag. Vid försäljning beskattas vinsten som kapitalvinst på onoterade andelar – inte som en vanlig bostadsrätt.
Kan man få uppskov på reavinsten när man säljer i en oäkta förening?
Nej. Uppskovsreglerna gäller enbart för äkta bostadsrätter. Säljer du en andel i en oäkta förening måste hela vinsten tas upp till beskattning direkt under försäljningsåret, oavsett om du köper ny bostad.
Hur räknar man ut om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta?
Dela den yta som upplåts till medlemmar för boende med fastighetens totala yta. Överstiger bostadsandelen 60 procent är föreningen äkta. Understiger den 60 procent är den oäkta. Gemensamma utrymmen räknas normalt inte in i bostadsytan.
Vad gäller vid andrahandsuthyrning i en oäkta bostadsrättsförening?
Reglerna för att ansöka om tillstånd liknar dem i en äkta förening – du behöver styrelsens godkännande. Men eftersom innehavet hanteras annorlunda skattemässigt kan hyresinkomster behöva redovisas på ett annat sätt. Rådfråga en skatterådgivare innan du hyr ut.
Kan en oäkta förening bli äkta igen?
Ja, men det kräver en faktisk förändring av ytfördelningen. Föreningen måste se till att minst 60 procent av ytan uppfyller kravet – exempelvis genom att avveckla kommersiella hyreskontrakt eller bygga om lokaler till bostäder. En pappersändring räcker inte.