En bostadsrättsförening behöver hantera flera olika typer av skatter och avgifter. Vilka regler som gäller beror bland annat på om föreningen räknas som äkta eller oäkta, om fastigheten innehåller lokaler och om föreningen bedriver momspliktig verksamhet.
För en styrelse kan skattefrågorna ibland kännas komplicerade. Måste föreningen betala skatt på medlemmarnas månadsavgifter? Hur fungerar fastighetsavgiften? När ska moms läggas på hyror, parkering eller individuell mätning av el?
Här går vi igenom grunderna kring skatt i en bostadsrättsförening och vad styrelsen behöver hålla koll på.
Betalar en bostadsrättsförening skatt?
Ja, en bostadsrättsförening kan behöva betala skatt. Beskattningen fungerar däremot inte på samma sätt som för ett vanligt företag.
En viktig skillnad är om föreningen klassificeras som en äkta bostadsrättsförening, vilket i skattelagstiftningen kallas privatbostadsföretag, eller som en oäkta bostadsrättsförening.
Klassificeringen påverkar både hur föreningen beskattas och vilka skatteregler som gäller för medlemmarna. Bedömningen bör göras i slutet av varje beskattningsår eftersom förutsättningarna kan förändras över tid.
Alla bostadsrättsföreningar ska lämna in Inkomstdeklaration 2, även om föreningen inte har någon beskattningsbar inkomst.
Vad är en äkta bostadsrättsförening?
De flesta svenska bostadsrättsföreningar är äkta bostadsrättsföreningar.
För att klassificeras som äkta ska minst 60 procent av föreningens verksamhet bestå av att tillhandahålla bostäder till de egna medlemmarna. Bedömningen görs utifrån hur fastigheten används och vilket hyresvärde de olika delarna av fastigheten har.
En förening med många bostäder som innehas av medlemmarna är därför normalt äkta. Om en stor del av fastigheten däremot består av exempelvis uthyrda butikslokaler, kontor eller hyreslägenheter kan föreningen riskera att klassificeras som oäkta.
För en äkta bostadsrättsförening gäller särskilda skatteregler. Föreningen ska normalt inte ta upp inkomster eller göra avdrag för kostnader som hör till den löpande förvaltningen av föreningens fastighet.
Det innebär exempelvis att medlemmarnas årsavgifter normalt inte beskattas som vanliga företagsintäkter. Samtidigt får föreningen inte göra skattemässiga avdrag för alla kostnader som hör till fastighetsförvaltningen.
Det bokföringsmässiga resultatet är därför inte alltid samma sak som föreningens skattemässiga resultat. En förening kan redovisa ett överskott i årsredovisningen utan att behöva betala inkomstskatt på hela överskottet.
Vilka inkomster kan vara skattepliktiga?
Även en äkta bostadsrättsförening kan ha inkomster som behöver beskattas.
Det kan exempelvis handla om vissa inkomster från verksamhet eller tillgångar som inte har en direkt koppling till föreningens fastighetsförvaltning. Beskattningen kan bland annat påverkas av hur föreningens pengar har placerats och vilken typ av avkastning placeringen ger.
Vanliga bankräntor kan i vissa situationer anses ha en sådan koppling till fastighetsförvaltningen att de inte beskattas. Andra typer av kapitalinkomster, exempelvis avkastning från vissa värdepapper eller fonder, kan bedömas annorlunda.
Styrelsen bör därför inte utgå från att alla kapitalinkomster automatiskt är skattefria. Vid större placeringar eller ovanliga intäkter kan det vara klokt att kontrollera beskattningen med föreningens ekonomiska förvaltare, revisor eller en skatterådgivare.
Vad gäller för en oäkta bostadsrättsförening?
En bostadsrättsförening kan klassificeras som oäkta om en för liten del av verksamheten består av bostäder som upplåts till föreningens egna medlemmar.
Det kan exempelvis bli aktuellt i fastigheter där en stor del av intäkterna eller hyresvärdet kommer från kommersiella lokaler, hyreslägenheter eller andra ytor som inte räknas som kvalificerad användning.
En oäkta bostadsrättsförening beskattas enligt de vanliga reglerna för näringsverksamhet.
Ekonomiska föreningar betalar statlig inkomstskatt på sitt beskattningsbara överskott. Skattesatsen är för närvarande 20,6 procent.
Att vara medlem i en oäkta förening kan även få skattemässiga konsekvenser för bostadsrättsinnehavarna. Om en medlem betalar en avgift som är lägre än bostadens beräknade marknadshyra kan skillnaden i vissa fall behandlas som en skattepliktig bostadsförmån. Även beskattningen vid försäljning av bostadsrätten skiljer sig från reglerna för en privatbostadsrätt.
En förändring från äkta till oäkta förening kan därför påverka både föreningens ekonomi och medlemmarnas privatekonomi.
Fastighetsavgift för bostadsrättsföreningar
En bostadsrättsförening som äger sin fastighet ansvarar för att betala eventuell kommunal fastighetsavgift och statlig fastighetsskatt. Det är alltså föreningen som betalar avgiften eller skatten, inte varje bostadsrättsinnehavare separat.
För bostadsdelen i ett flerbostadshus betalas normalt kommunal fastighetsavgift. Avgiften beräknas utifrån antalet bostadslägenheter och fastighetens taxeringsvärde, med ett högsta belopp per lägenhet.
Takbeloppet förändras över tid och styrelsen bör därför kontrollera de aktuella nivåerna inför budgetarbetet.
Nybyggda bostäder kan under vissa förutsättningar vara befriade från fastighetsavgift under en begränsad period.
Fastighetsavgiften brukar framgå av föreningens deklarationsunderlag och är normalt en återkommande kostnad som bör finnas med i föreningens långsiktiga budget.
Fastighetsskatt på lokaler
Om föreningens fastighet innehåller exempelvis butiker, kontor eller andra kommersiella lokaler kan den delen av fastigheten omfattas av statlig fastighetsskatt.
För lokaldelen i ett hyreshus är fastighetsskatten normalt 1 procent av lokalernas taxeringsvärde.
Föreningens kostnad kan därför påverkas av hur stor del av fastigheten som består av lokaler och vilket taxeringsvärde dessa har.
Taxeringsvärdet fastställs av Skatteverket och ligger till grund för beräkningen av både fastighetsavgift och fastighetsskatt. Om fastigheten byggs om, får nya lokaler eller förändras på något annat betydande sätt kan även taxeringen påverkas.
Ska en bostadsrättsförening betala moms?
Bostadsrättsföreningar ska vanligtvis inte lägga moms på medlemmarnas månads- eller årsavgifter. Föreningen har då normalt inte heller rätt att dra av momsen på kostnader som hör till den vanliga bostadsverksamheten.
Det finns däremot flera situationer där en förening kan omfattas av momsregler.
Det kan bland annat gälla:
- uthyrning av kommersiella lokaler
- parkerings- och garageplatser
- individuell mätning och debitering av el, vatten eller värme
- försäljning av el från solceller
- laddning av elbilar.
En förening som hyr ut en lokal till en verksamhet som är momspliktig kan under vissa förutsättningar välja frivillig beskattning. Föreningen lägger då moms på hyran eller avgiften och kan få rätt att dra av ingående moms på kostnader som hör till lokalen.
Reglerna kan få stor ekonomisk betydelse vid exempelvis renovering eller ombyggnad av kommersiella lokaler.
Moms vid individuell mätning av el och vatten
Många bostadsrättsföreningar inför individuell mätning och debitering, ofta kallat IMD, för att varje medlem ska betala efter sin faktiska förbrukning.
När föreningen fakturerar medlemmarna utifrån den faktiska förbrukningen av exempelvis el, gas, vatten eller värme ska moms normalt läggas på debiteringen.
Om kostnaden i stället ingår som en fast eller schablonmässig del av månadsavgiften kan andra regler gälla.
Föreningar som planerar att införa IMD bör därför utreda momsfrågan innan systemet tas i drift. Det kan påverka både faktureringen, bokföringen och föreningens momsregistrering.
Nya momsregler för parkeringsplatser
Momsreglerna för parkerings- och garageplatser är ett område som föreningar behöver vara särskilt uppmärksamma på.
Skatteverket har ändrat sin bedömning och anser att uthyrning av parkeringsplatser i de flesta fall är momspliktig, även när platsen hyrs av en boende i föreningen. Skatteverket har meddelat att den nya bedömningen börjar tillämpas på eget initiativ från och med den 1 april 2027.
Föreningar med parkeringsplatser eller garage bör därför se över sina avtal, avgifter, faktureringsrutiner och eventuell momsregistrering i god tid.
Styrelsearvoden och skatt
Styrelsearvoden behandlas normalt som ersättning för arbete.
När föreningen betalar ut styrelsearvode kan den behöva göra skatteavdrag, betala arbetsgivaravgifter och redovisa ersättningen till Skatteverket.
Arvodet bör därför budgeteras inklusive föreningens kostnad för arbetsgivaravgifter. Det är viktigt att inte endast räkna med det arvode som beslutats av föreningsstämman.
Föreningens ekonomiska förvaltare hjälper ofta till med lönehantering, skatteavdrag och arbetsgivardeklaration.
Kapitaltillskott kan påverka medlemmarnas skatt
När en medlem säljer sin bostadsrätt ska föreningen lämna uppgifter om överlåtelsen till Skatteverket.
Föreningen ska bland annat redovisa eventuella kapitaltillskott som medlemmen har rätt att göra avdrag för. Kapitaltillskott kan exempelvis bestå av inbetalningar som har använts för att amortera föreningens lån eller för vissa ny-, till- eller ombyggnationer.
Ett korrekt beräknat kapitaltillskott kan minska den beskattningsbara vinsten för medlemmen vid en framtida försäljning.
Det är därför viktigt att föreningen har ordning på historiska uppgifter om amorteringar, insatser och särskilda kapitalinbetalningar.
Vanliga skattefrågor i en bostadsrättsförening
Betalar föreningen skatt på månadsavgifterna?
En äkta bostadsrättsförening beskattas normalt inte för inkomster som hör till den vanliga förvaltningen av föreningens fastighet. Medlemmarnas årsavgifter hanteras därför inte på samma sätt som vanliga försäljningsintäkter i ett företag.
Måste föreningen lämna inkomstdeklaration?
Ja. Alla bostadsrättsföreningar ska lämna Inkomstdeklaration 2, även om föreningen inte har någon skatt att betala.
Betalar medlemmarna fastighetsavgift?
Nej. Det är normalt bostadsrättsföreningen som ägare till fastigheten som betalar fastighetsavgiften. Kostnaden finansieras däremot indirekt genom föreningens intäkter och medlemmarnas årsavgifter.
Är en bostadsrättsförening momspliktig?
Inte automatiskt. Vanliga årsavgifter är normalt inte momspliktiga, men vissa verksamheter kan omfattas av moms. Det kan exempelvis gälla lokaler, parkering, IMD, laddning och försäljning av el.
Hur vet man om föreningen är äkta eller oäkta?
Bedömningen görs utifrån hur stor del av verksamheten som består av bostäder som föreningen tillhandahåller till sina medlemmar. Föreningen bör kontrollera klassificeringen varje år, särskilt om användningen av fastigheten förändras.
Sammanfattning
Skatten i en bostadsrättsförening påverkas av flera faktorer. Föreningens klassificering som äkta eller oäkta är en viktig utgångspunkt, men styrelsen behöver även hålla koll på fastighetsavgift, fastighetsskatt, moms och skatter kopplade till arvoden och andra ersättningar.
För de flesta äkta bostadsrättsföreningar beskattas inte den vanliga fastighetsförvaltningen på samma sätt som verksamheten i ett traditionellt företag. Samtidigt kan särskilda inkomster och verksamheter omfattas av andra regler.
Skatteregler kan förändras och varje förening har sina egna ekonomiska förutsättningar. Vid större investeringar, nya verksamheter eller förändrad användning av fastigheten är det därför klokt att kontrollera skattefrågorna med föreningens ekonomiska förvaltare, revisor eller en kvalificerad skatterådgivare.